居民在安徽省肥東縣雙橋新村喜選安置房。許慶勇攝(中經(jīng)視覺)
近日，上市房企年報密集發(fā)布，房企業(yè)績普遍上漲乏力，行業(yè)的“黃金時代”正在漸行漸遠。從去年就喊著要“活下去”的房企們其實也是在各自蓄力，多元突圍。無論是從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，還是積極尋找新的業(yè)務增長點，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢正在顯露端倪。
“活下去”。龍頭房企萬科在去年作出了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來的判斷。雖然萬科發(fā)出的聲音略顯夸張，但隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”正在漸行漸遠。近日密集發(fā)布的上市房企年報顯示，多數(shù)房企在營收、利潤方面業(yè)績理想，但銷售額增幅在逐步告別高增長，進入中速增長。在行業(yè)集中度不斷提高、行業(yè)增速放緩的情況下，聚焦主業(yè)、精細化運營、提升品質(zhì)、多元化布局成為各大房企角力的關(guān)鍵詞。
行業(yè)集中度不斷上升
千億元房企數(shù)量達到30家
2018年，房地產(chǎn)交易規(guī)模再創(chuàng)新高，萬科、恒大、碧桂園全年銷售額紛紛突破6000億元、5500億元、5000億元大關(guān)。但在調(diào)控政策從緊的環(huán)境下，房企普遍出現(xiàn)業(yè)績上漲乏力現(xiàn)象。年報顯示，2018年萬科銷售額同比增長14.5%，恒大合約銷售額增長10.1%，增速同比均有所放緩。雖然2018年碧桂園權(quán)益銷售額增長高達31.25%，但與其2017年合同銷售額78.3%的增速相比亦大幅放緩。
克而瑞研究員朱一鳴分析說，2018年以來萬科銷售規(guī)模增速放緩，同比業(yè)績增幅較其2016年、2017年40%和45%的水平有顯著下降。與2018年TOP100房企35%左右的行業(yè)平均增速也有一定差距。相較于萬科，2018年，恒大主動深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，從高速增長轉(zhuǎn)向適度增長，近兩年銷售額復合增長率穩(wěn)定在10%左右。
在增速放緩的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提升。由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，隨著“因城施策”逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。在企業(yè)方面，百強房企市場集中度繼續(xù)提升，年內(nèi)千億元房企數(shù)量達到30家，創(chuàng)歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。中小房企則因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大分化。
報告指出，2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百強房企銷售規(guī)模增長28.94%，前50強房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%。在貨值集中度方面，51%的土地被排名前十位企業(yè)購得。龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開發(fā)，正慢慢向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務等領(lǐng)域擴展。同時，有部分企業(yè)因各種原因主動開始淡出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型。
速度可以慢質(zhì)量一定要高
房屋產(chǎn)品力將成企業(yè)競爭主方向
在高集中度、增長放緩時代中，房企更需向精細化運營要效益。
數(shù)據(jù)顯示，2018年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，較2017年出現(xiàn)較大降幅;整體流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11，降幅較小。三大運營指標總體處于近6年來較低水平。
隨著去庫存任務基本完成，市場銷售情況整體趨冷。雖然整體去化率在回落，但具體到個案，表現(xiàn)差異很大。地段依然是核心因素，部分熱門板塊認籌比依然高企。只要提供被認可的商品，購買力依然存在。為此，高周轉(zhuǎn)的標桿性企業(yè)主動提出提質(zhì)控速，房企拿地變得更加穩(wěn)健，拿地銷售比出現(xiàn)一定程度下降。
“2018年，房企特別是龍頭房企的增長速度比2016年和2017年都有所下調(diào)。但是，從增長質(zhì)量上來說，比前幾年有了一定程度的提高。房屋本身產(chǎn)品力將成為2019年企業(yè)競爭的主要方向。”中國房地產(chǎn)測評中心主任、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱說。
丁祖昱表示，隨著消費者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此情況下，房企紛紛加強內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級，以客戶需求為導向，追求產(chǎn)品力提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。
同時，近兩年房企開始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運營趨于精細化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)，降低人員成本，并預備適應行業(yè)換擋期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來用人需求。此外，實行員工激勵，加入跟投、股權(quán)激勵的企業(yè)越來越多。雖然房企人員結(jié)構(gòu)調(diào)整尚有爭議，但從側(cè)面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域在營銷過程中數(shù)字化運用得比較好，但在建造過程中的數(shù)字化仍比較落后。未來，要使房地產(chǎn)設(shè)計、建造、運營全過程實現(xiàn)數(shù)字化覆蓋，才能達成從粗放型發(fā)展走向高質(zhì)量發(fā)展的目標。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說。
房企爭相“不務正業(yè)”
文化與科技賦能成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型選擇
機器人、新能源汽車、健康養(yǎng)生、文化旅游……這些原本與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系不大的產(chǎn)業(yè)，如今都被房企視為未來業(yè)績的重要增長點。
今年初，融創(chuàng)圍繞“地產(chǎn)+”美好生活，全新布局四大戰(zhàn)略板塊，融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務、融創(chuàng)文旅與融創(chuàng)文化。“未來，在堅持以地產(chǎn)為核心主業(yè)的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)將繼續(xù)提升服務，布局文旅與文化，致力于成為中國家庭美好生活整合服務商。”在日前舉行的融創(chuàng)文旅品牌發(fā)布會上，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德宣布企業(yè)正式啟動全新戰(zhàn)略升級。
在融創(chuàng)看來，文旅板塊將成為企業(yè)未來新的價值增長點，力爭未來3年到5年內(nèi)打造成在行業(yè)內(nèi)具有競爭力的品牌。汪孟德指出，公司將堅持長期運營策略，持續(xù)提升文旅產(chǎn)品與客戶服務。截至目前，融創(chuàng)文旅在全國布局了10座文旅城、4個文旅度假區(qū)、9個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋了39個樂園、24個商業(yè)，以及近70家星級酒店。
碧桂園則將自己的未來定義為全周期競爭力、高科技綜合性企業(yè)，地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機器人成為其目前的3大重點發(fā)展方向。碧桂園機器人公司成立了機器人和相關(guān)核心技術(shù)的研發(fā)和制造部門，未來將通過技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)、生態(tài)整合、場景應用等幾方面打造機器人全產(chǎn)業(yè)鏈。
在地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量增長的同時，恒大多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在穩(wěn)步推進。恒大集團董事局主席許家印此前宣布，恒大多元產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)全面完成，形成了以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，未來5年內(nèi)恒大不會再涉足其他領(lǐng)域。
專家表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，文化與科技賦能成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要方向。未來，大型房企競爭的重心將進一步從規(guī)模擴張向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變。
