到今年6月底，億達中國要償還的債務將近115億元，這對手頭可用現金不足10億的這家企業而言，無疑是一場巨大的考驗。

再過幾天，能否成功“發新抵舊”?若失敗，下一步該怎么走?更長遠來說，億達中國產業地產亦將面臨調整與轉型。

因高管被拘引發的多米諾骨牌效應，使得億達中國控股有限公司(下稱“億達中國”，03639.HK)的財務狀況再度被擺在了臺前。

2月24日，億達中國發布公告，由于執行董事陳東輝被拘留，已在技術上導致其所訂立未償還本金總額45億元觸發若干貸款條例。這意味著，貸款人可要求億達中國立即償還貸款及利息等。但對此，億達中國表示，公司相信貸款人立即償貸的要求機會甚微。

3月2日上午，億達中國表示，擬通過發行新票據就現有3億美元即期票據的至少15萬美元(約105萬人民幣)及若超出該數額則加上1000美元的整倍數開始要約交換及同意征求。對此，業內人士認為，從本質上來看，“借新還舊”只是延緩債務問題，不會從根本上消除債務問題。

截至2020年6月底，億達中國將要償還的債務接近115億元，這對手頭可用現金不足10億的億達中國而言，無疑是一場巨大的考驗。

下一步，億達中國將如何應對?其對未來發展又將影響幾何?對于上述種種疑問，《企業透明度報告》電話聯系到億達中國傳訊業務負責人Hera Wong，對方稱“當前公司正處于業績靜默期內，一切以公告為準。”

年中百億資金面臨大考

2月27日，億達中國控股有限公司發布公告稱，公司通過發行新票據及每1000美元支付80美元的現金代價，就現有票據未償付本金額(3億美元)的至少2.25億美元或75%開始要約交換。3月2日上午，億達中國再發公告，將現有3億美元即新票據金額調整為“至少15萬美元(約105萬人民幣)及若超出該數額則加上1000美元的整倍數”。

據《企業透明度報告》了解，億達中國的這筆金額3億美元、年息為6.95%的優先票據，是于2017年3月發行，將于2020年4月19日到期。

2016年11月，有著“民企航母”之稱的中國民生投資集團(下稱“中民投”)旗下中民嘉業正式入主億達中國，成其控股股東;2019年4月，中民投被實施資產凍結，這導致億達中國未償還本金總額42.77億元貸款觸發提前贖回條款，由于母公司中民投流動性困難，對億達中國的融資活動及財務狀況造成負面影響。

“其現有內部資源可能不足以償付現有票據，因此采用交換要約及同意征求方式以改善公司整體財務狀況、延長債務的到期日、強化資產負債表等，若要約成功實行，本公司將有足夠的財務資源償新票據，但若失敗，將可能考慮進行債務重組。”2月28日億達中國在公告中表示。

“從本質上來看，還是借新還舊的一種方式，這種方式只是延緩債務問題，但并不會根本上消除債務，對于億達來說目前降低整體負債率水平的壓力依然較大。” 58安居客房產研究院分院院長張波表示。

截至2019年6月30日，億達中國借款總規模約為146億元人民幣，凈負債比率109.2%，這些借款全部在兩年內到期，其中一年內到期的債務為115.8億元。也就是說，賬面現金只有8個多億的億達中國在今年6月底將面臨資金大考。

但實際上，億達中國也在積極還債。財報顯示，截至2019年6月30日，短短半年時間，億達中國的凈負債率從2018年度的128%下降19個百分點至109%，同時，億達中國經營活動現金流凈額為28.78億元，而同期融資活動現金凈流出額為27.87億元，流出的絕大多數現金均用于到期債務的償還之上。

賣項目改善現金流

與此同時，賣項目求生也成為拯救行動。2月28日，億達中國宣布出售物業資產。公告顯示，2020年-2021年，億達中國計劃開始銷售其在核心二線城市優越位置的若干主要物業，包括青云天下、河口灣、大連藍山、長沙小鎮及鄭州科技城等。此外，該公司稱，“”可能考慮增加其于合營公司項目中的所有權權益，預計將產生可觀的現金流。“”

事實上，早在2018年5月，為改善現金流，億達中國以26億元向龍湖集團出售大連高新園區若干物業;2019年10月，又作價8.7億元處置子公司武漢春田股權。

“作為產業地產領域龍頭企業，通過變賣一些成熟的物業或資產，盤活資金、降低債務是一種很好的方式。與傳統商業地產不同，產業地產具有重資產投入和長周期運營的特點，前期需要用巨額的資金、長期的積累、沉淀的發展經驗去經營。如，一個產業園區要運營成熟，需要十到二十年的時間和沉淀，這在一定程度上就導致產業地產無法像出售住宅一樣進行高周轉、快發展，因此，無論是從時間維度、運營維度還是產業維度，通過出售一些成熟的物業來改善資金流，對其未來長遠發展而言，不乏是一種好的選擇。”知名房地產專家韓世同向《企業透明度報告》表示。

另外，58安居客房產研究院分院院長張波也認為，“對于億達中國計劃出售資產，可以從兩方面解讀，一方面采取出售資產的方式是降低負債水平最為快速且直接的，也是從根本上解決債務率過高所不得不采用的方式之一;另一方面出售資產也意味著公司整體規模的“縮水”，尤其是核心二線城市的優質資產本身就意味著未來可能獲得較好的投資收益水平，出售之后對于自身的整體盈利也會存在一定影響。”

產業地產模式待改

凡事都有兩面性，企業亦然。客觀來看，除了懸在億達中國頭頂的115億元短債外，最近幾年，億達中國也在不斷“蛻變”。

2017年-2018年，億達中國將商務園運營管理業務在一些重點城市逐漸“鋪開”，一年時間，進駐近20個城市，運營30余個園區，運營產業面積逾800萬平方米。

截至2019年6月30日，億達中國在全國共擁有11個商務園區，其中6個已部分竣工并出租，運營40余個園區，運營管理產業面積逾1200萬平方米。同時，2019年，在《中國產業地產運營商TOP30》上億達中國位列第五名，僅次華夏幸福。

外界普遍認為，這一階段的激進擴張為億達中國留下了目前的財務隱患，即便解決債務壓力后，億達中國的產業地產模式也必然需要調整與轉變。

“類似億達中國這類產業地產，最好以輕資產的模式進行品牌、資產管理輸出，相對資金壓力較小，同時，在一定條件下，可使用股權融資、商業物業抵押貸款，有利于盤活資產、降低負債及緩解資金壓力。” 韓世同表示。

在他看來，隨著房地產行業整體利潤降低和投資增速放緩，行業增長乏力的大背景下，眾多傳統住宅及商業地產商一窩蜂選擇向產業地產轉型。如萬科、綠地、華潤、恒大、寶能等一大批品牌房企都對產業地產趨之若鶩，但產業地產是具有孵化性質，絕大多數傳統房企沒有產業積淀、沒有價值提升，轉型產業地產，結果往往都是不太理想。

韓世同認為，“”未來國家或銀行若能出臺一些長期貸款低息政策，給予產業地產企業一些扶持，產業良性發展，最終也能為區域城市帶來持續可觀的經濟效應。”

似蠶的蛻變，不可否認，眼下企業所面臨的困境，也需盡早擺脫。3月9日，要約交換的結果將再次擺放臺前，積極償債的億達能否成功“發新抵舊”?無疑備受市場關注。

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