到今年6月底，億達中國要償還的債務將近115億元，這對手頭可用現(xiàn)金不足10億的這家企業(yè)而言，無疑是一場巨大的考驗。

再過幾天，能否成功“發(fā)新抵舊”?若失敗，下一步該怎么走?更長遠來說，億達中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亦將面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型。

因高管被拘引發(fā)的多米諾骨牌效應，使得億達中國控股有限公司(下稱“億達中國”，03639.HK)的財務狀況再度被擺在了臺前。

2月24日，億達中國發(fā)布公告，由于執(zhí)行董事陳東輝被拘留，已在技術(shù)上導致其所訂立未償還本金總額45億元觸發(fā)若干貸款條例。這意味著，貸款人可要求億達中國立即償還貸款及利息等。但對此，億達中國表示，公司相信貸款人立即償貸的要求機會甚微。

3月2日上午，億達中國表示，擬通過發(fā)行新票據(jù)就現(xiàn)有3億美元即期票據(jù)的至少15萬美元(約105萬人民幣)及若超出該數(shù)額則加上1000美元的整倍數(shù)開始要約交換及同意征求。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，從本質(zhì)上來看，“借新還舊”只是延緩債務問題，不會從根本上消除債務問題。

截至2020年6月底，億達中國將要償還的債務接近115億元，這對手頭可用現(xiàn)金不足10億的億達中國而言，無疑是一場巨大的考驗。

下一步，億達中國將如何應對?其對未來發(fā)展又將影響幾何?對于上述種種疑問，《企業(yè)透明度報告》電話聯(lián)系到億達中國傳訊業(yè)務負責人Hera Wong，對方稱“當前公司正處于業(yè)績靜默期內(nèi)，一切以公告為準。”

年中百億資金面臨大考

2月27日，億達中國控股有限公司發(fā)布公告稱，公司通過發(fā)行新票據(jù)及每1000美元支付80美元的現(xiàn)金代價，就現(xiàn)有票據(jù)未償付本金額(3億美元)的至少2.25億美元或75%開始要約交換。3月2日上午，億達中國再發(fā)公告，將現(xiàn)有3億美元即新票據(jù)金額調(diào)整為“至少15萬美元(約105萬人民幣)及若超出該數(shù)額則加上1000美元的整倍數(shù)”。

據(jù)《企業(yè)透明度報告》了解，億達中國的這筆金額3億美元、年息為6.95%的優(yōu)先票據(jù)，是于2017年3月發(fā)行，將于2020年4月19日到期。

2016年11月，有著“民企航母”之稱的中國民生投資集團(下稱“中民投”)旗下中民嘉業(yè)正式入主億達中國，成其控股股東;2019年4月，中民投被實施資產(chǎn)凍結(jié)，這導致億達中國未償還本金總額42.77億元貸款觸發(fā)提前贖回條款，由于母公司中民投流動性困難，對億達中國的融資活動及財務狀況造成負面影響。

“其現(xiàn)有內(nèi)部資源可能不足以償付現(xiàn)有票據(jù)，因此采用交換要約及同意征求方式以改善公司整體財務狀況、延長債務的到期日、強化資產(chǎn)負債表等，若要約成功實行，本公司將有足夠的財務資源償新票據(jù)，但若失敗，將可能考慮進行債務重組。”2月28日億達中國在公告中表示。

“從本質(zhì)上來看，還是借新還舊的一種方式，這種方式只是延緩債務問題，但并不會根本上消除債務，對于億達來說目前降低整體負債率水平的壓力依然較大。” 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。

截至2019年6月30日，億達中國借款總規(guī)模約為146億元人民幣，凈負債比率109.2%，這些借款全部在兩年內(nèi)到期，其中一年內(nèi)到期的債務為115.8億元。也就是說，賬面現(xiàn)金只有8個多億的億達中國在今年6月底將面臨資金大考。

但實際上，億達中國也在積極還債。財報顯示，截至2019年6月30日，短短半年時間，億達中國的凈負債率從2018年度的128%下降19個百分點至109%，同時，億達中國經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為28.78億元，而同期融資活動現(xiàn)金凈流出額為27.87億元，流出的絕大多數(shù)現(xiàn)金均用于到期債務的償還之上。

賣項目改善現(xiàn)金流

與此同時，賣項目求生也成為拯救行動。2月28日，億達中國宣布出售物業(yè)資產(chǎn)。公告顯示，2020年-2021年，億達中國計劃開始銷售其在核心二線城市優(yōu)越位置的若干主要物業(yè)，包括青云天下、河口灣、大連藍山、長沙小鎮(zhèn)及鄭州科技城等。此外，該公司稱，“”可能考慮增加其于合營公司項目中的所有權(quán)權(quán)益，預計將產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金流。“”

事實上，早在2018年5月，為改善現(xiàn)金流，億達中國以26億元向龍湖集團出售大連高新園區(qū)若干物業(yè);2019年10月，又作價8.7億元處置子公司武漢春田股權(quán)。

“作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭企業(yè)，通過變賣一些成熟的物業(yè)或資產(chǎn)，盤活資金、降低債務是一種很好的方式。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有重資產(chǎn)投入和長周期運營的特點，前期需要用巨額的資金、長期的積累、沉淀的發(fā)展經(jīng)驗去經(jīng)營。如，一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)要運營成熟，需要十到二十年的時間和沉淀，這在一定程度上就導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無法像出售住宅一樣進行高周轉(zhuǎn)、快發(fā)展，因此，無論是從時間維度、運營維度還是產(chǎn)業(yè)維度，通過出售一些成熟的物業(yè)來改善資金流，對其未來長遠發(fā)展而言，不乏是一種好的選擇。”知名房地產(chǎn)專家韓世同向《企業(yè)透明度報告》表示。

另外，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為，“對于億達中國計劃出售資產(chǎn)，可以從兩方面解讀，一方面采取出售資產(chǎn)的方式是降低負債水平最為快速且直接的，也是從根本上解決債務率過高所不得不采用的方式之一;另一方面出售資產(chǎn)也意味著公司整體規(guī)模的“縮水”，尤其是核心二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身就意味著未來可能獲得較好的投資收益水平，出售之后對于自身的整體盈利也會存在一定影響。”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式待改

凡事都有兩面性，企業(yè)亦然?？陀^來看，除了懸在億達中國頭頂?shù)?15億元短債外，最近幾年，億達中國也在不斷“蛻變”。

2017年-2018年，億達中國將商務園運營管理業(yè)務在一些重點城市逐漸“鋪開”，一年時間，進駐近20個城市，運營30余個園區(qū)，運營產(chǎn)業(yè)面積逾800萬平方米。

截至2019年6月30日，億達中國在全國共擁有11個商務園區(qū)，其中6個已部分竣工并出租，運營40余個園區(qū)，運營管理產(chǎn)業(yè)面積逾1200萬平方米。同時，2019年，在《中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商TOP30》上億達中國位列第五名，僅次華夏幸福。

外界普遍認為，這一階段的激進擴張為億達中國留下了目前的財務隱患，即便解決債務壓力后，億達中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式也必然需要調(diào)整與轉(zhuǎn)變。

“類似億達中國這類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，最好以輕資產(chǎn)的模式進行品牌、資產(chǎn)管理輸出，相對資金壓力較小，同時，在一定條件下，可使用股權(quán)融資、商業(yè)物業(yè)抵押貸款，有利于盤活資產(chǎn)、降低負債及緩解資金壓力。” 韓世同表示。

在他看來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤降低和投資增速放緩，行業(yè)增長乏力的大背景下，眾多傳統(tǒng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)商一窩蜂選擇向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。如萬科、綠地、華潤、恒大、寶能等一大批品牌房企都對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是具有孵化性質(zhì)，絕大多數(shù)傳統(tǒng)房企沒有產(chǎn)業(yè)積淀、沒有價值提升，轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，結(jié)果往往都是不太理想。

韓世同認為，“”未來國家或銀行若能出臺一些長期貸款低息政策，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一些扶持，產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，最終也能為區(qū)域城市帶來持續(xù)可觀的經(jīng)濟效應。”

似蠶的蛻變，不可否認，眼下企業(yè)所面臨的困境，也需盡早擺脫。3月9日，要約交換的結(jié)果將再次擺放臺前，積極償債的億達能否成功“發(fā)新抵舊”?無疑備受市場關(guān)注。

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