中國WeWork總經(jīng)理艾鐵成。攝影：吳育琛
文 | 《中國企業(yè)家》記者 陳睿雅
在中國落地三年的WeWork正快馬加鞭，同時也迎來微妙時刻。
剛剛過去的夏天，來自20多個國家5000余名WeWork員工、3000余名受邀會員飛向倫敦，參加WeWork一年一度、為期3天的SummerCamp。
現(xiàn)場幾十畝地，搭起了3000多頂帳篷。當(dāng)WeWork創(chuàng)始人Adam Neumann在他的妻子Rebekah和聯(lián)合創(chuàng)始人Miguel McKelvey陪伴下出現(xiàn)時，他受到了為超級明星準備的呼喊和尖叫聲。
WeWork試圖將SummerCamp打造為靈魂和激情的聚會。“當(dāng)我們回到自己的工作崗位時，我們就可以把這樣的文化、熱情傳遞給每一個人。”中國WeWork總經(jīng)理艾鐵成在接受《中國企業(yè)家》雜志采訪時說。
成立于2010年的WeWork在全球各地向自由職業(yè)者、中小企業(yè)提供新型辦公場所，去年達到200億美元估值。今年6月，《華爾街日報》援引消息人士稱，WeWork正在尋求以350億~400億美金估值完成新一輪融資，此舉或使其成為美國本土尚未上市的最高估值創(chuàng)業(yè)公司之一，僅次于Uber。10月傳出的消息稱，日本軟銀正就出資150至200億美元收購WeWork多數(shù)股權(quán)進行談判。對此，中國WeWork方面表示并不清楚。
在中國市場，落地三年的WeWork也在快馬加鞭。
2018年4月，WeWork宣布與中國競爭對手裸心社合并;7月，中國WeWork宣布B輪5億美元融資，投資方為摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團、軟銀愿景基金及弘毅投資，最新投后估值50億美元。
此時也是WeWork在中國的微妙時刻。
一個值得關(guān)注的行業(yè)背景是，WeWork提出的聯(lián)合辦公模式，吸引了大批中國學(xué)徒。據(jù)國務(wù)院辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014~2015年間，我國聯(lián)合辦公空間(含孵化器)數(shù)量從50家發(fā)展到2300家，翻了46倍，到2016年超過4200家。
2014年，地產(chǎn)大亨潘石屹在美國參觀了WeWork，他決定把共享辦公概念引入中國，推出SOHO 3Q。年底，受WeWork新一輪融資影響，無界空間創(chuàng)始團隊堅定了投身聯(lián)合辦公的決心。2015年，毛大慶從萬科辭職創(chuàng)立優(yōu)客工場，稱優(yōu)客工場真正想做的是WeWork的學(xué)徒。2016年，此前定位眾創(chuàng)空間的氪空間，決定轉(zhuǎn)向更大市場，氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城說過，“我們對標的就是WeWork全球”。
WeWork在入華進程中，不止一次傳出與本土潛在競爭對手“友好會面”的消息。
今年5月，劉成城接受鳳凰科技采訪時稱，氪空間在今年年初和WeWork就合并問題進行了談判。劉表示，經(jīng)歷數(shù)輪談判，雙方在合作方向和股比問題上沒有談攏，氪空間希望的是類似滴滴和Uber中國的做法。WeWork方面不予置評。
今年7月，英國房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行發(fā)布了一份亞太區(qū)靈活辦公報告。報告預(yù)計，到2020年，靈活辦公空間(包括新興的聯(lián)合辦公和傳統(tǒng)的服務(wù)式辦公)將占據(jù)一線城市甲級寫字樓4.6%的面積和二線城市2.8%的面積。屆時，中國前20個城市的甲級寫字樓中，將有17%有聯(lián)合辦公企業(yè)入駐，比2016年的3%有大幅提升。報告顯示了尚未開墾的巨大市場。
一位國內(nèi)的聯(lián)合辦公創(chuàng)始人認為，互聯(lián)網(wǎng)思維打法，快速拿項目，通過低價出租讓空間數(shù)量、收入不斷提高，是WeWork以及國內(nèi)多家聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)公司共同的做法。“對于很多投資人來講，它們在講一個未來的故事。”
“WeWork是個全球的網(wǎng)絡(luò)，是全球會員體系的辦公新方式。”弘毅投資董事長、中國WeWork董事長趙令歡告訴本刊，“在全球范圍內(nèi)，真正和WeWork競爭的公司還沒有大量出現(xiàn)”。
本地化嘗試
2015年9月的一天，正在前往北京機場的趙令歡，接到了一通來自時任高盛亞太區(qū)主席Mark Schwartz的電話，請他無論如何要抽時間見他們。這次Mark Schwartz來華，是同WeWork高管一同為入華做準備、尋找本土合作伙伴，他邀請趙令歡來聊聊WeWork這個項目。趙令歡臨時改變線路，雙方在四季酒店會面，聊了30分鐘。正是這次會面，點燃了趙令歡對WeWork的興趣。
當(dāng)年10月，趙令歡就第一次探訪了WeWork在紐約的全球總部。這次探訪和會面之后，弘毅投資與WeWork的工作小組開始緊鑼密鼓地推進投資事宜。及至2016年春節(jié)假期，項目已推進到交割階段。
過程中，趙令歡與WeWork創(chuàng)始人Adam Neumann通過電話進行了諸多討論和談話。交流中，他們提到Uber等跨國公司入華過程中走過的曲折道路，并形成共識，WeWork在中國市場一定要做好，一定要本地化。
WeWork創(chuàng)始人Adam Neumann(右二)，弘毅投資董事長、中國WeWork董事長趙令歡(右一)。來源：被訪者供圖
“本地化不是說只雇傭幾個中國人，由紐約來遙控，而是要有中國的模式，中國的投資人，甚至以后中國這部分可以獨立上市。”趙令歡說，把一個全球的公司做得十分本地化，是個很難的話題，“好在有我們的幫助和支持，WeWork從一開始就這么做了”。
2016年3月，弘毅宣布：牽頭組建了由聯(lián)想控股、錦江、泛海和綠地組成的中國投資團，完成對WeWork共7億美元的F輪投資，弘毅獲得董事會席位，WeWork投后估值達170億美元。接下來，經(jīng)歷了一年設(shè)計法律結(jié)構(gòu)、登記造冊、批準、注資的流程，2017年7月，中國WeWork宣布成立，涵蓋大陸、香港、臺灣。目前，中國WeWork已完成共計10億美元融資，最新估值50億美元。
WeWork融資狀況。制圖：中國企業(yè)家
除了資本結(jié)構(gòu)，WeWork亦在搭建本土團隊。2016年7月，首家中國WeWork——上海靜安區(qū)店落地時，WeWork總部只派遣了三位同事前來。一年后，中國本土團隊規(guī)模成長至170~200人左右，當(dāng)下突破600人。跟Uber當(dāng)年類似，WeWork在中國的落地也采取了“三人組”模式。一名WeWork員工告訴本刊，2015年11月，WeWork“中國三人組”第一次來北京，曾思考究竟將總部放在北京還是上海，最后還是放在了上海。
2016年，WeWork跟遠洋地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)定，根據(jù)協(xié)議，WeWork提供品牌、設(shè)計、社區(qū)建設(shè)、數(shù)據(jù)信息、全球會員網(wǎng)絡(luò)資源以及運營支持;遠洋集團提供地產(chǎn)物業(yè)、本地化運營以及資金支持。上海的WeWork延安東路店，北京的WeWork光華路店、慈云寺店、北京坊以及成都WeWork睿東中心社區(qū)，是目前雙方合作的結(jié)晶。據(jù)悉，雙方在以上項目上5:5分成。
艾鐵成于2017年9月加入WeWork，此前是迪士尼中國度假區(qū)市場部副總裁。他用一個月時間接受了含創(chuàng)始人、本土投資人在內(nèi)的十幾次面試。艾鐵成出生于東北農(nóng)村，他從天津大學(xué)畢業(yè)后，走上外企職業(yè)經(jīng)理人之路，先后任職于寶潔、美國丹納赫集團、洲際酒店等。WeWork北京社區(qū)負責(zé)人孫聰認為，WeWork本土團隊的特點是懂得國際的標準和血液，同時懂得本土需要尊重的文化和習(xí)俗。
“WeWork全球(的空間)每年都翻一倍以上，WeWork中國在過去這幾十個月走得更快，三四倍于全球的速度。這體現(xiàn)出對于中國我們當(dāng)時判斷是對的。”趙令歡說。
競速
在中國，WeWork的速度在2018年充分體現(xiàn)。
2016年，WeWork在上海和香港分別開設(shè)2家店;2017年，WeWork在上海、北京合計開業(yè)7家店。根據(jù)公開資料，2018年4月13日，WeWork合并裸心社，彼時，裸心社在全球運營了24個辦公空間。第25、26個新空間即將投入運營，此外還有24家在布局之中。
WeWork對裸心社的合并沒有宣布交易價格，Adam Neumann接受財新采訪時表示，本次合并主要以股權(quán)形式進行，WeWork希望借此留住裸心社的核心員工。彭博社援引消息人士稱，此次WeWork拿出4億美元收購裸心社。
根據(jù)WeWork方面最新數(shù)據(jù)，入華至今26個月，結(jié)合裸心社在營空間，WeWork在北京、上海、香港、深圳、成都5座城市，擁有52處辦公地點。趙令歡接受本刊采訪時表示，預(yù)計2018年底，中國WeWork將運營80處辦公地點，實現(xiàn)會員數(shù)40000名。
“我們這個月(指9月)會開8家，而且這個速度會越來越高。”艾鐵成說。他將中國WeWork的速度歸結(jié)于本地團隊和know-how(解決方案)，“不止是速度快，更多是背后的效率”。
WeWork在中國迅速擴張。攝影：吳育琛
快速擴張的基礎(chǔ)是構(gòu)建標準化流程。一位聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者對此深有感觸，“你很難說它(指WeWork)有多領(lǐng)先，(但)它有一個點在于，全世界能有這么多的空間同時裝修，還能把標準化的東西做得這么好。這是非常難的。”
打造一家WeWork的流程是：第一步，地產(chǎn)部選址;第二步，建造和設(shè)計部將結(jié)合BIM(建筑信息模型)，對空間進行建模、設(shè)計、采購、施工直到營業(yè);第三步，招攬客戶，營業(yè)運營。
一旦拿下一棟樓，中國WeWork產(chǎn)品開發(fā)副總裁余昇鴻帶領(lǐng)的設(shè)計和開發(fā)管理部門就要上場了。
余昇鴻告訴本刊，基于BIM 3D，WeWork的桌子、凳子、燈等都有模塊化設(shè)計，設(shè)計師在設(shè)計時“就像(玩)樂高一樣，2D、3D一起設(shè)計”?；贐IM，WeWork不再需要估價師根據(jù)平面圖紙計算造價。建模的同時，涉及模塊價格的數(shù)據(jù)會自動生成。快速擴張伴隨著設(shè)施激增，這樣做的好處是，基于全球供應(yīng)鏈，理論上能使WeWork擁有更好的價格談判籌碼。例如，2016年，WeWork剛到中國，一年開了4個辦公空間，大概只需要5000個沙發(fā)，但現(xiàn)在，一年的沙發(fā)量可能達到幾萬、幾十萬。
WeWork在2015年收購了打造BIM的團隊Case，在2017年收購了Fieldlens。前者能對建筑物掃描、以3D形式顯示，以便更好地了解項目所需時間和成本。Fieldlens則為建筑物施工中的利益相關(guān)者提供了一個交流平臺——允許項目經(jīng)理、工頭、建筑師、業(yè)主和運營人員等通過手機實時查看、參與管理建筑工地，記錄對話并跟蹤和分配問題。
此外，WeWork亦將科技運用于空間運營，例如使用入住率感應(yīng)器收集數(shù)據(jù)，影響設(shè)計師對空間設(shè)計的迭代。余昇鴻表示，來中國以后，大家也看到如二維碼、藍牙開鎖之類的科技可以被應(yīng)用，“我們在學(xué)習(xí)的過程中”。不過一位國內(nèi)聯(lián)合辦公高層向本刊表示，WeWork沒有在智能產(chǎn)品上投入足夠多資源和精力，到現(xiàn)在為止還是門禁刷卡的方式，會議室沒有預(yù)定體系，“你做管理平臺很容易，你做管理界面很容易，但你在上游管理所有資源，以及在下游讓用戶用得便捷，是不容易的”。
一位體驗過WeWork的用戶告訴該高層，自己不喜歡WeWork的原因是，“如果有人在會議室占著，我把他叫出會議室是非常難的。沒有一個很顯形的標志，能告訴我會議何時結(jié)束”。
與中國學(xué)徒面對面
根據(jù)WeWork方面數(shù)據(jù)，目前其全球共擁有超過26.8萬名會員，已在全球23個國家、77個城市擁有287家辦公地點，擁有1400家大企業(yè)會員(公司在全球至少有1000名員工)，約占WeWork會員總數(shù)的25%。
對于中國聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者，WeWork是行業(yè)鼻祖，但彼此之間的交鋒也在發(fā)生。
2017年9月12日，WeWork在紐約向優(yōu)客工場提起訴訟，稱優(yōu)客工場英文名URWORK與WEWORK的商標類似，會對消費者造成誤導(dǎo)。同年12月，浙江烏鎮(zhèn)世界互聯(lián)網(wǎng)大會期間，Adam Neumann、WeWork聯(lián)合創(chuàng)始人Michael Gross到訪位于上海的優(yōu)客工場。隨后12月底，優(yōu)客工場更名為ucommune。
今年8月，36氪援引《2018中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》稱，氪空間自營面積27.3萬平方米，在行業(yè)中排名第一，其次是中國WeWork(25.6萬平方米)和SOHO 3Q(18萬平方米)。一位聯(lián)合辦公創(chuàng)始人認為，氪空間打法很清晰，它就是在學(xué)WeWork，租高端寫字樓，通過設(shè)計改造提升坪效，再對外出租，風(fēng)格調(diào)性上也學(xué)WeWork，“投資人也是比較容易認可的”。
但從生存狀況來看，行業(yè)整體面臨不小壓力。
受政府補貼紅利耗盡、資本市場影響，國內(nèi)聯(lián)合辦公自2017年掀起合并潮。優(yōu)客工場是最敏捷的并購者之一，先后合并洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社。據(jù)好租研究統(tǒng)計，2017~2018年，聯(lián)合辦公行業(yè)至少已發(fā)生8次企業(yè)收并購和品牌合并。
上述聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者表示，價格戰(zhàn)是常規(guī)，今年比去年激烈，“誰在猛開空間，這些人就會打價格戰(zhàn)”。
8月10日，WeWork發(fā)布上半年業(yè)績報告。報告顯示，2017年，WeWork營收8.86億美元，虧損達9.33億美元，2018年上半年，營收7.64億美元，虧損7.23億美元，去年同期虧損1.54億美元。報告還披露，軟銀以可轉(zhuǎn)換債券形式再向該公司投資了10億美元。根據(jù)協(xié)議，軟銀在WeWork完成下一次股權(quán)融資或公司IPO上市時，可將這些債券轉(zhuǎn)換為公司股票。
除了辦公空間，在中國，WeWork于2017年8月、2018年6月先后啟動Powered by We(大企業(yè)定制計劃)和Welabs(孵化器)。通過這種服務(wù)項目，WeWork試圖將自己打造成面向企業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司，從而在盈利上有更好表現(xiàn)。目前，渣打銀行、弘毅投資位于深圳前海的全球PE中心大樓與馮氏集團采納了Powered by We。
事實上，Adam Neumann的雄心壯志已經(jīng)超越了辦公空間，擴展到居住(WeLive)、健身(WeGym)、教育(WeLearn)和托兒所(WeGrow)。艾鐵成表示，擴張是WeWork進入中國的第一步，對于其他業(yè)務(wù)“慢慢地在看機會”。
