【財(cái)經(jīng)分析】市場(chǎng)調(diào)整不阻機(jī)構(gòu)看多 5月REITs表現(xiàn)仍可期待-世界快看點(diǎn)

2023-05-08 15:48:30 來源：新華財(cái)經(jīng)

新華財(cái)經(jīng)上海5月8日電（記者楊溢仁）近期，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)“跌跌不休”，表現(xiàn)不盡如人意。展望5月，投資機(jī)構(gòu)心態(tài)是否依舊審慎？市場(chǎng)行情能否回暖？還有哪些新趨勢(shì)值得期待？

(資料圖片)

行情持續(xù)低迷

公開數(shù)據(jù)顯示，自2023年4月24日至5月5日的七個(gè)交易日內(nèi)，中證REITs全收益指數(shù)下跌3.44%，價(jià)格指數(shù)下跌3.68%。C-REITs市場(chǎng)總市值收于897億元，相對(duì)4月21日周五收盤下降3.32%。

另據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，分資產(chǎn)類型來看，在上述七個(gè)交易日內(nèi)，全部REITs板塊均下挫，平均跌幅分別為4.50%(能源)、4.27%(產(chǎn)業(yè)園)、3.84%(保障房)、2.51%(高速)、1.23%(環(huán)保)、0.89%(倉儲(chǔ)物流)。

REITs市場(chǎng)緣何“陰跌”不止？

“REITs市場(chǎng)的本輪下跌與很多因素有關(guān)，比如部分產(chǎn)品的一季報(bào)不及預(yù)期——經(jīng)營業(yè)績(jī)下滑、解禁后的減持壓力抬升，又比如經(jīng)營業(yè)績(jī)負(fù)面信息被過度解讀和反應(yīng)，等等。”華夏基金管理有限公司固定收益總監(jiān)范義說。

“股市年初表現(xiàn)較強(qiáng)也對(duì)REITs市場(chǎng)構(gòu)成了制約。”一位機(jī)構(gòu)交易員在接受記者采訪時(shí)指出，“參考成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，REITs走勢(shì)大體與股市呈現(xiàn)出了一定的負(fù)關(guān)聯(lián)性?！?/p>

“供給相對(duì)稀缺，導(dǎo)致部分REITs產(chǎn)品前期估值偏高也是不容忽視的因素?！眹┚沧C券研究所固收首席分析師覃漢指出。

公開數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前存量REITs僅有27只，涉及規(guī)模逾900億元，相比股債等傳統(tǒng)品種的量級(jí)依舊很低。同時(shí)，就持有結(jié)構(gòu)來看，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方的戰(zhàn)略配售比例平均達(dá)68%，留給金融機(jī)構(gòu)的網(wǎng)下打新空間為23%，公眾參與者則不足10%。

“投資者結(jié)構(gòu)的特性，會(huì)致使大部分REITs基金上市首日的溢價(jià)較高?！瘪麧h坦言，“一方面，打新不再剔除最高價(jià)，為了增加賬戶中簽率，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)更容易貼近價(jià)格上沿；另一方面，戰(zhàn)略配售份額限售期至少1年，原始權(quán)益人達(dá)到5年，流通盤占比較低，也約束了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能?！?/p>

記者觀察到，當(dāng)前堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的投資者份額通過一級(jí)戰(zhàn)配被鎖定后，便無法在短期內(nèi)于交易環(huán)節(jié)對(duì)市場(chǎng)施加影響，這也意味著相對(duì)少的成交量能夠較大程度地“表達(dá)意見”，影響市場(chǎng)走勢(shì)和估值水平。

反彈或正醞釀

“顯然，目前大部分REITs產(chǎn)品的價(jià)格已經(jīng)低于成本，也低于了各公司的估值?！币晃煌顿Y人向記者表示，“面對(duì)已經(jīng)跌無可跌的市場(chǎng)，個(gè)人認(rèn)為，反彈是必然趨勢(shì)，已在醞釀之中?！?/p>

展望后市，對(duì)于REITs的后續(xù)表現(xiàn)及發(fā)展前景，大部分受訪機(jī)構(gòu)依舊釋出了樂觀積極的態(tài)度。

“隨著REITs市場(chǎng)的逐步擴(kuò)大，其必然將作為一個(gè)和股票、債券一樣的普通投資品種，成為所有投資者的配置選擇?！鄙鲜鐾顿Y人稱。

“在公募REITs領(lǐng)域，平安已經(jīng)組建了專門的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。于首批公募REITs的發(fā)行當(dāng)中，更承銷了規(guī)模最大的平安廣州廣河REIT項(xiàng)目。”平安證券總經(jīng)理助理?xiàng)罹礀|表示，“今年我們也將繼續(xù)深耕公募REITs市場(chǎng)，預(yù)計(jì)接下來會(huì)有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行?！?/p>

值得一提的是，近期關(guān)于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的討論日益增多。

2023年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，明確提出“支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”“優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。

“公募REITs對(duì)于底層項(xiàng)目的規(guī)模、合規(guī)性和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性都具有較高要求，這意味著，未來正式落地的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs也同樣需要滿足這些條件?！币晃换鸾?jīng)理在接受記者采訪時(shí)直言，“至于哪類企業(yè)有望飲下‘頭啖湯’，能夠爭(zhēng)取落地首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，個(gè)人認(rèn)為，至少需要具備以下三大特征?！?/p>

其一，是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施管理規(guī)模較大且資產(chǎn)較優(yōu)的原始權(quán)益人。管理規(guī)模較大的企業(yè)往往具有更成熟的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，也更有可能篩選出符合公募REITs上市條件的資產(chǎn)。其二，是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目更多布局于一二線城市的核心區(qū)域。畢竟，核心區(qū)域的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益和現(xiàn)金流穩(wěn)定性通常表現(xiàn)更好。其三，是資產(chǎn)合規(guī)性整體較好的項(xiàng)目。公募REITs產(chǎn)品對(duì)底層資產(chǎn)的合規(guī)要求較高，合規(guī)瑕疵較小的資產(chǎn)面臨的整改難度也相對(duì)有限。

總而言之，不論對(duì)于供給端，還是需求端，抑或是投資端來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)都是不容錯(cuò)過的一片“藍(lán)?！?。

根據(jù)德勤中國發(fā)布的《中國公募REITs發(fā)展白皮書2021》，預(yù)計(jì)到2025年，我國公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬億元至6萬億元。

兼顧樂觀、審慎

面對(duì)市場(chǎng)的階段震蕩，眼下對(duì)于個(gè)人投資者而言，哪些風(fēng)險(xiǎn)需予以警惕？

受訪的多位業(yè)界專家表示，由于公募REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格具有一定的波動(dòng)性，則投資者應(yīng)當(dāng)更多基于對(duì)資產(chǎn)的判斷作出理性布局。

“公募REITs的可供分配收益來源于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營收益，分紅的多少主要取決于項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績(jī)，而項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績(jī)可能受宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策和經(jīng)營管理能力等多種因素的影響。所以，個(gè)人投資者在參與REITs市場(chǎng)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營情況和估值情況，基于資產(chǎn)的收益性和持續(xù)性作出合理的投資判斷，避免盲目追高和殺跌。”上述基金經(jīng)理稱。

另一方面，個(gè)人投資者還應(yīng)當(dāng)關(guān)注產(chǎn)品的流動(dòng)性問題。公募REITs屬于封閉式基金，不開通申購贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易。

考慮到基礎(chǔ)設(shè)施REITs目前尚在試點(diǎn)階段，整個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管體系、產(chǎn)品規(guī)模、投資人培育均處于發(fā)展初期，可能由此導(dǎo)致交易不活躍的情況出現(xiàn)。因而不排除存在基金份額持有人需要資金時(shí)不能隨時(shí)變現(xiàn)并可能喪失其他投資機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，個(gè)人將REITs當(dāng)做理財(cái)工具進(jìn)行購買是一種可行的選擇，但也需要謹(jǐn)慎對(duì)待。在享受REITs帶來的收益的同時(shí)，也要注意其潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并做好充分的調(diào)研和分析。

編輯：王柘