近日，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在博智宏觀論壇第三十二次月度例會上表示，現(xiàn)在中國住宅人均1.1套，人均建筑面積大概在35平米-40平米之間。他認為，中國住房市場還有很大發(fā)展空間。
他首先從人均面積指出，中國人均建筑面積現(xiàn)在大概在35至40平米之間，與一些西方發(fā)達國家差不多，但發(fā)達國家的面積是使用面積或者室內(nèi)面積，比中國的建筑面積大25%到30%，所以人均面積并沒有到位。
接著從城鎮(zhèn)化水平說，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率58%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率42%左右。從42%或58%到基本實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的70%，未來還會有多少人進城?房子夠不夠?
我們仔細分析，為什么說到現(xiàn)在人均住房面積實際上還是不夠的呢，其實我們能夠發(fā)現(xiàn)，我們這里說的很多標準都是僅僅是一些大而化之的標準，比如說在人均住房面積層面，我們就沒有區(qū)分中國人的人均住房面積，僅僅是一個建筑面積，而外國人的人住房面積都是室內(nèi)面積，而且這種面積我們是純粹以面積來劃分，中國有很多的老房子，比如說上個世紀90年代之前的一些房子，很多都是磚混結(jié)構(gòu)，這樣結(jié)構(gòu)的房子，本身它的使用壽命就非常有限，再加上很多的一些功能并不健全，所以我們這些所謂的人均住房面積和人均套數(shù)，其中很多東西都是要大打折扣的，真正符合現(xiàn)代意義的住房，很多我們都是不完全的，在居住了一段時間之后，都需要進行換房，這也是為什么中國的人均住房面積看上去很多，但實際上都是需要換房的一個原因。
第二個原因，中國實際上正在處于一個城鎮(zhèn)化的進行階段，我們的人均住房面積雖然是人均數(shù)，但實際上卻存在區(qū)域和空間上的不合理，比如說有一個人他在長期在上海打工，在上海生活，但他的所謂人均住房卻是在老家的這個房子，可能一年也就住個一兩個月的時間，他的在上海依然沒有可以居住的居所，所以這種人均住房是空間和時間上的不合理，我們?nèi)孕枰獙⑺M行一個專門的轉(zhuǎn)移化，所以未來隨著城鎮(zhèn)化的過程的不斷轉(zhuǎn)變，隨著大量的人口向大城市特大城市轉(zhuǎn)移，所需要的住房還是要不斷增加的，當然也有可能出現(xiàn)的情況，就是人口流出的三四線，甚至五六線城市出現(xiàn)了大量的空置住房，但是像一二線城市很多熱點城市，住房還是不夠。
所以我們看待很多住房問題的時候不能靜態(tài)的從平面的角度來看待問題，要從時間的角度看待整個市場的發(fā)展，未來我們整個市場特別是房地產(chǎn)市場有一個非常大的改善和升級需求，這個需求實際上還需要很多房地產(chǎn)企業(yè)進行大量的一個房地產(chǎn)生產(chǎn)和建設(shè)，所以對于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在根本不是一個終點，而是一個另一個角度的起點。
